Một căn shophouse gồm nhiều phần, nhưng các phần đó không đóng góp bằng nhau vào giá trị. Bài này bóc tách từng phần, nói rõ phần nào tạo doanh thu, phần nào tạo tiện nghi, và phần nào chỉ làm tăng chi phí.

Phần tạo doanh thu: mặt tiền và độ tiếp cận

Toàn bộ khả năng tạo doanh thu của một shophouse dồn vào mặt tiền tầng một và vào việc khách tới được đó dễ hay khó.

Ba yếu tố cụ thể: bề rộng mặt tiền quyết định số cửa hàng chia được và độ nổi của biển hiệu. Chiều cao trần quyết định có làm gác lửng hoặc kệ trưng bày cao được không. Chênh cao với vỉa hè quyết định xe đẩy hàng và khách lớn tuổi vào được dễ hay khó.

Yếu tố thứ tư nằm ngoài căn nhà nhưng quan trọng không kém: có chỗ dừng đỗ trước cửa hay không. Mặt tiền đẹp mà không đỗ được xe thì giá trị thương mại giảm mạnh.

Phần tạo phương án: tầng hai

Tầng hai là phần linh hoạt nhất. Nó có thể theo tầng một để mở rộng kinh doanh, hoặc tách ra làm văn phòng, phòng dịch vụ, khu đào tạo.

Điều đáng lưu ý là hai hướng dùng này đòi hỏi hai cách chia mặt bằng khác nhau. Nếu định dùng cho khách, tầng hai cần cầu thang rộng và nhà vệ sinh riêng cho khách. Đây là quyết định nên chốt trước khi hoàn thiện.

Phần tạo tiện nghi: tầng ba đến tầng năm

Ba tầng trên thường dành cho sinh hoạt. Với tổng sàn từ 450 m², phần này đủ cho một gia đình nhiều thế hệ, hoặc chia thành các đơn vị cho thuê riêng.

Phần này tạo giá trị sử dụng chứ không tạo doanh thu trực tiếp. Nó chỉ chuyển thành doanh thu khi được tách ra cho thuê, và việc đó phụ thuộc hai điều kiện kỹ thuật: lối lên độc lập và hệ thống điện nước chia theo tầng.

Hai điều kiện này làm ngay khi hoàn thiện thì rẻ, làm lại sau khi đã ở thì đắt. Chi tiết ở bài về bố trí công năng.

Phần dễ bị đánh giá cao quá: chiều sâu lô đất

Chiều sâu lô tạo diện tích sàn. Diện tích sàn tạo không gian ở và kho. Nhưng nó không tạo thêm mặt tiền, tức là không tạo thêm khả năng bán hàng.

Nghĩa là khi so hai lô cùng ngân sách, một lô sâu ở vị trí kém và một lô nông ở vị trí tốt, lô thứ hai thường có giá trị khai thác cao hơn dù diện tích nhỏ hơn.

Phân tích theo từng mức diện tích nằm ở bài riêng.

Phần chỉ tăng chi phí nếu không có kế hoạch

Diện tích không dùng đến vẫn phải trả tiền mua, vẫn phải hoàn thiện và vẫn phải bảo trì. Sân thượng bỏ trống, tầng để không, phòng không ai ở đều thuộc nhóm này.

Đây là lý do câu hỏi “bạn định làm gì với từng tầng” nên được trả lời trước khi chọn lô, không phải sau khi nhận nhà.

Phần nằm ngoài căn nhà nhưng quyết định nhiều nhất

Dòng người. Một căn shophouse hoàn hảo về thiết kế ở nơi không có khách vẫn không có doanh thu.

Ở khu vực NAMMON Square, nền khách tại chỗ gồm khu Chợ Vồi, chợ lớn nhất Thường Tín, cùng hệ thống làng nghề và cụm công nghiệp lân cận. Đây là nhu cầu đã có.

Phần khách đi qua đến từ trục quốc lộ 1A đang được mở rộng lên mặt cắt 90m với 16 làn, khởi công ngày 19/5/2026. Số liệu ở bài riêng.

Chúng tôi không đưa dự báo doanh thu hay giá thuê, vì dự án chưa bàn giao và chưa có dữ liệu khai thác thực tế.

Nguồn tham khảo

  • Thông số sản phẩm: hồ sơ dự án NAMMON Square do Ngọc Tín Holdings phát hành.